Tanto al vender una propiedad, como al comprar, se adquiere o se entrega un alto valor adquisitivo, motivo por el cual, casi siempre y por seguridad  se realiza lo que se conoce como "promesa de compra venta",  donde a través de una escritura pública se formaliza y se asegura la futura compraventa del inmueble en un plazo determinado de tiempo, establecido entre las partes. Con esto se asegura el negocio jurídico y transacción. Para realizar la promesa de compraventa, requerirá de un abogado, para que redacte una minuta de la promesa, para posteriormente firmarla entre las partes  y hacerla legalmente válida en la notaria de su preferencia. 

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Ahora bien, antes de realizar todo este proceso, es imprescindible para el comprador conocer más del bien inmueble, y tener la certeza de que esta realizando una buena inversión.

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Por lo tanto, siempre se debe requerir al vendedor la siguiente información:

 

1. Certificado de Gravámenes (actualizado): 

 

Antes de iniciar un proceso de compraventa, se debe solicitar un certificado de gravámenes, documento necesario para validar que el bien inmueble en cuestión, este libre de gravámenes o limitaciones (como por ejemplo una hipoteca). Lo otorga el Registro de la Propiedad del Cantón Respectivo y si es en Quito, lo puede solicitar en Línea. Asegurando su inversión. 

 

2. Corrobora la información del predio:

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Otra acción fundamental es, verificar la información del bien inmueble a través del análisis de la escritura del mismo y su cédula catastral, con las cuales se podrá verificar la información del dueño, mismo que debe coincidir con el Certificado de Gravámenes, linderos y ubicación.

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3. Pago de impuestos y expensas:

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Un documento básico que se solicita en todo proceso de compra venta, para asegurar que el bien por adquirir no es parte de una deuda, es el Certificado de Expensas actualizado (si es propiedad horizontal) y pago de impuestos prediales. 

 

 

Una vez obtenidos estos documentos es impredecible el análisis de un abogado para tener una guía técnica en todo el proceso, advertir sobre posibles inconvenientes y proteger tus intereses. 

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Una vez corroborado la información del bien inmueble objeto de la compraventa, es tiempo de las negociaciones.

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Para una promesa de compraventa se debe llegar a un acuerdo esencialmente en los siguientes puntos: precio, forma de pago y multa; para que luego no exista confusiones o en su defecto un desacuerdo sobre algún punto que trunque o hasta elimine la posibilidad de celebrar dicha negociación.

 

Por parte del comprador, se aconseja aceptar plazos y penalidades que las pueda cumplir. En ciertos casos, por presión de la contra parte o por no perder la oportunidad frente a otros posibles compradores, se aceptan términos que dependen de terceros  o de circunstancias inciertas, que al no ser seguras pueden ocasionar graves prejuicios. 

 

Por parte del vendedor, se aconseja no entregar la posesión del bien si no se ha recibido la totalidad del pago, puesto que, si estos toman posesión y no cumplen su palabra, será difícil cobrar o más aún sacarlos del inmueble y tomará tiempo. 

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Por último, se recomienda a ambas partas analizar junto a su abogado a la persona con la que va a realizar el negocio: ¿es una persona o empresa que cumple con sus obligaciones? o ¿por el contrario se lo conoce por incumplir sus contratos y tener varios juicios? ya que aunque el contrato tenga penalidades, nunca será un buen negocio tener a recurrir a ellos, será un proceso largo y engorroso donde perderá tiempo y dinero,  por lo que se debe evitar a toda costa compradores o vendedores problemáticos.

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Compraventa

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Una vez culminado el proceso de promesa de compraventa, dentro del plazo estipulado, se deberá celebrar la Escritura de Compraventa.

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Para esto se requiere los siguientes documentos habilitantes:

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a) Certificado de Gravámenes:  como lo mencionamos anteriormente, es necesario para validar que el bien inmueble en cuestión. Esta libre de gravámenes (como por ejemplo una hipoteca). Se lo otorga el Registro de la Propiedad del Cantón Respectivo y si es en Quito, lo puede solicitar en Línea.

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b) Cédula Catastral: la puede conseguir por internet (aplica para Quito), pero debe cerciorarse de que tenga los datos actualizados.

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c) Certificado de Expensas: es el certificado que otorga el administrador del conjunto donde se ubica el bien inmueble (en el caso que tenga Propiedad Horizontal), en el caso que no exista administrador, el vendedor tendrá que realizar una declaración juramentada para este objeto.

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d) Pago de impuesto Predial: pago que debe estar al día y que puede descargar el comprobante en la misma web del municipio (en el caso de Quito).

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e) Pago de impuestos: como requisito previo a la suscripción de contrato de compraventa, se debe catastrar la transferencia de dominio en el municipio respectivo. En este proceso el municipio solicitará los pagos por impuesto de alcabala, mejoras, plusvalía.

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f) Cédulas o pasaporte de las partes: en el caso que una de las partes sea divorciada, la inscripción de matrimonio con la debida marginación de divorcio.

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g) Acta de Junta (personas jurídicas): al ser bienes esenciales o de gran importancia la Ley de Compañías exige que la venta o promesa de compraventa sea aprobada mediante junta general.

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Una vez que se tenga estos requisitos, su abogado deberá redactará la minuta de compraventa, la cual posteriormente será firmada y elevada a escritura pública en una notaria.

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Una vez generada la escritura pública, esta tendrá que ser ingresada al registro de la propiedad para ser inscrita en el catastro y así obtener la razón de inscripción, documento que deberá ser anexado a la escritura, y con el cual culmina todo el proceso de transferencia de dominio.

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Cabe recalcar que en el proceso de compraventa todos los gastos corresponden al comprador a excepción del pago de impuesto de plusvalía que es obligación del vendedor pagar.

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En conclusión, el trámite para comprar o vender un bien inmueble es un proceso, lleno de pasos esenciales para asegurar el resguardo de los intereses de las partes y es indispensable una buena asesoría legal para cumplir con el objetivo sin perjudicar sus intereses. Lo invitamos a asesorarse con  Eureka Abogados en Ecuador, contamos con gran experiencia dentro del ámbito de compraventa y  bienes raíces, estaremos gustosos de atenderle.